官方定调房地产是支柱产业，2022年宁波楼市走向如何?

回顾2021年，宁波楼市可以说是大起大落，行情波动严重。面对即将迎来的2022年，宁波楼市又该走向如何呢?

我们在此也做一个大胆的预测，将从政策、金融、供应和需求四个方面上进行分析。

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政策上，目前楼市政策底已现(房地产税除外)，接下去政策面或将开始放松。

前不久央行宣布降准，开闸放水，这也意味着信贷将会有所放松，购房者贷款也会更加容易。

而且降准之后，往往意味着降息，当前深圳、杭州等城市房贷利率已经有所下降，但宁波还未下调，普遍还是首套房5.45%、二套房5.7%的水平。

还有一则消息，那就是12月11日，在“2021-2022中国经济年会”上，国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示：“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”

房地产是支柱产业，已经很久没出现在会议中，由此可见，官方对于房地产市场政策已经发生重大转变。

但是宁波的限购、限售、二手房指导价等政策不做调整的话，楼市回暖难度依然很大，即便回暖，也不会出现上半年那种火热现象。

限价政策也有所放松，第一批和第二批土地依旧强限价，但是三批次限价则有所上升，所以明年不说大市范围，区域房价微涨还是极有可能的。

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供应上，宁波已经经历了一批次和二批次集中土拍，截止当前，全年涉宅土地成交建面仅547万平左右，为近五年的最低值，这也会影响到明年宁波新房的供应量，核心地段的新房供应量更是少之又少。

虽然涉宅用地成交建面创近五年新低，但是住房体系将会更加多元化。

今年有8宗租赁用地成交，租赁用房建面约51.2万平，再加上竞配的租赁用房，合计约56.8万平，按照70平/套来计算，将形成8100套左右的房源，而且截至9月，全市共筹集新建、改建类租赁住房53440套，盘活租赁住房38234套，已完成全年计划。

除了租赁用房外，宁波首宗共有产权用地也出现在宁波市产业用地云招商地图网上，相信明年租赁住房用地和共有产权房用地还会加大供应量，从而改变如今商品房独大的局面。

除了租赁住房和共有产权房外，还有一种住房体系也被广泛提及，让人对生活充满畅想，那就是未来社区。

目前来看，未来社区基本上是属于原拆原造，宁波首个开工的未来社区——绿城通山未来社区便是如此，一部分用于安置，一部分可自行出售，这对于拆迁户来说，依然生活在原来的地方，圈子等各方面变化比较小，但是可享受的生活配套却丰富很多。

当前未来社区还属于探索阶段，未来将会全面推进，根据10月份印发的《宁波市全面推进未来社区建设实施方案》，到2023年底，发布市级未来社区创建项目100个以上(含乡村新社区)，择优命名50个以上。

这么多的未来社区创建和开建，势必也会对住房体系造成影响，购房者选择性也会更多。

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从需求上来看，近几年刚需面积段成交占比明显上升，改善面积段占比则明显下降。

但是随着租赁住房和共有产权房的入市，刚需选择性更大，将会吸附一部分刚需客户，未来会以改善房为主，全面迎来改善时代。

还有一点那就是换房概念，进行资产优化，虽然说改变居住环境，短期内压力会大一点，但是从长期上面来说，次新房的价格一定比老破小更有空间。

老破小还是需要赶紧出手，毕竟目前刚需拥有众多的选择，可以选择租赁住房、共有产权房、一手房、次新二手房等等，哪怕稍微偏一点。

虽然说现在很多小区都在做一些城市旧改，外立面、道路和小区环境可能会所有改善，但是很难改变房子自身的内部结构，甚至很多老小区里面装个电梯都不是这么容易，一方面要看有没有条件，另一方面也要看其他业主同不同意。

而且老小区的楼间距本来就比较短，道路比较窄，一旦加装电梯对于整个小区的动线等各方面都会造成一定的影响。

所以未来老破小并不吃香，建议住在城市中心老破小的住户可以考虑置换。

其实不仅仅是老破小，对于当前手里有多套房的购房者来说，也要进行资产优化，房地产税虽然还未落地，但是持有房产越多，税率肯定越高，所以要优化配比，提高质量。

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综上，虽然迎来开闸放水，官方又定调“房地产是支柱产业”，无一不都透露出回暖的风向，但是明年的宁波楼市仍旧是稳字当先，坚持房住不炒。

目前房地产的政策捆绑非常多，比如企业“三道红线”，银行“两大红线”，土地“两集中”等政策仍将继续执行，已经处于政策底，所以对于购房者而言，现在是最好的买房节点，因为大量的楼盘已经开始优惠活动，而且还有一定的议价空间。

土地上，当前土拍市场热度已经降至冰点，但是政府为了城市建设和城市改造的资金，一定会想一些办法来卖地，目前三批次也是提高了限价，起拍价大概率也会调低，给开发商足够的利润空间，提升信心，虽然目前的报名情况还不是很清楚，但是肯定比二批次要更加乐观一点。

从这个角度来说，明年三四月份能回暖还不敢说，但是明年一定会在土地的热度下，市场大概率会逐渐的回暖，但是宁波的限购、限贷政策依旧严格，要恢复到上半年的火热现象，可能性不大。

对房企而言，当前的资金非常紧张，造成这一现象的原因主要是房企当前借款贷款难，还有资金监管制度，再加上当前楼盘销售速度明显下降，资金回笼较慢等因素。

再加上今年房企频频暴雷，购房者对房企产生信任危机，再加上市场已从卖方市场转变为买方市场，购房者对于房企的品质和操盘能力会提出更高的要